Financiamiento difícil y costoso
Una de las principales quejas de los compradores extranjeros es lo difícil que resulta obtener financiamiento. Las entidades bancarias consideran a los no residentes como perfiles de mayor riesgo, por lo que:
- Exigen un anticipo mínimo del 30 % al 40 %
- Aplican tasas de interés más altas que a los ciudadanos o residentes
- Solicitan documentación extensa y traducida
Además, muchos compradores se quejan de la falta de claridad en los costos de los préstamos: comisiones ocultas, honorarios bancarios y cargos por transferencia internacional. Algunos informes indican que el proceso puede tardar entre 60 y 90 días.
Documentación extensa y compleja
El proceso de compra en Florida requiere más documentación de la que muchos compradores internacionales esperan. Los prestamistas pueden pedir:
- Pasaporte y visa vigente
- Estados de cuenta bancarios de los últimos 6–12 meses
- Pruebas de ingresos (certificados de contador, declaraciones fiscales)
- Cartas de referencia bancaria
- Traducciones oficiales y certificadas
Además, los compradores deben tramitar un ITIN (Número de Identificación Fiscal) para declarar impuestos y abrir cuentas. Todo esto implica tiempo, dinero y coordinación entre países.
Falta de claridad sobre el proceso
Muchos compradores extranjeros asumen que el proceso en EE.UU. es similar al de sus países, lo que genera frustración. Entre los errores más comunes están:
- Ignorar la necesidad de una inspección profesional de la propiedad
- No contratar un agente inmobiliario ni abogado
- No comprender los contratos en inglés y sus plazos legales
- Subestimar los gastos mensuales de las asociaciones (HOA)
- Desconocer las reglas locales sobre alquiler a corto plazo
Estas situaciones generan retrasos, conflictos con asociaciones vecinales o incluso pérdidas económicas.
Impuestos y costos inesperados
Al no ser residentes, muchos extranjeros desconocen los gastos adicionales que implica mantener una propiedad en Florida:
- Impuesto a la propiedad: alrededor del 1 % anual
- Seguro de vivienda: obligatorio en zonas con huracanes (y cada vez más caro)
- Retención FIRPTA: el 15 % del valor de venta si el propietario es extranjero
- Honorarios de cierre: gastos notariales, registrales y legales
También se reportan quejas por aumentos inesperados en pólizas de seguros y primas debido a riesgos climáticos.
Cambios legales e incertidumbre
En 2023, Florida aprobó una ley que limita la compra de propiedades a ciudadanos de ciertos países cerca de bases militares o infraestructura crítica. Aunque Colombia no está en esa lista, la medida generó:
- Confusión entre compradores latinos
- Retrasos en cierres por temor a futuras restricciones
- Frustración en foros y redes sociales por la falta de comunicación oficial
Esto demuestra la importancia de mantenerse actualizado con legislación estatal y federal antes de hacer ofertas.
¿Cómo evitar estos problemas?
Como agente colombiano con más de 14 años de experiencia ayudando a compradores internacionales en Florida, estos son mis consejos para evitar dolores de cabeza:
- Contrata a un agente inmobiliario especializado en extranjeros
- Consulta desde el principio con un abogado de bienes raíces y un contador internacional
- Pide una lista detallada de todos los documentos y costos estimados desde el inicio
- No hagas suposiciones: cada país tiene leyes y procesos distintos
- Infórmate sobre impuestos y leyes locales antes de comprometerte
La información correcta a tiempo es tu mejor inversión.
Preguntas frecuentes
- ¿Cuánto cuesta financiar una casa como extranjero?
- Depende del banco, pero el anticipo requerido puede superar el 30 % y las tasas son más altas que para residentes.
- ¿Es obligatorio tener abogado?
- No es obligatorio, pero altamente recomendable para evitar errores legales o contractuales.
- ¿Qué es FIRPTA?
- Es una ley fiscal que obliga a retener un porcentaje del precio de venta si el vendedor es extranjero. Se puede recuperar en parte si se declara correctamente.
- ¿Por qué son tan altos los seguros en Florida?
- Por el riesgo climático, especialmente huracanes y tormentas. Las aseguradoras ajustan primas constantemente.
